Чтение на 9-11 минут
8 июля 2021 года на Мосбирже появился новый инструмент вложений в недвижимость: паи ЗПИФ ПНК Рентал. На момент публикации этого обзора цена пая 1 736 рублей, что делает его наиболее доступным из ориентированных на российский рынок недвижимости финансовых инструментов для частных инвесторов в своём классе активов. Фонд выглядит интересным с точки зрения валютной диверсификации инвестиций в недвижимость, так как ранее инвесторы с портфелями до 3 млн рублей фактически были ограничены выбором только в пользу долларовых REIT.
Стоит отметить, что для первой покупки ЗПИФ-н с 1 октября необходимо пройти тест ЦБ на знание сложных финансовых продуктов у Вашего брокера. Тест предельно прост и Вы сможете пройти его за минуту, если понимаете, что покупаете. Найти фонд у большинства брокеров можно поиском по названию “ЗПИФ ПНК” или по ISIN биржевого пая: RU000A1013V9. Альтернативой покупки паёв на бирже является возможность инвестировать в фонд напрямую, но в последнем случае смущает ограничение ликвидности. На бирже паи имеют первую категорию листинга при среднедневных оборотах от 10 до 20 миллионов рублей.
ЗПИФ ПНК Рентал – инвестиции в класс индустриальной недвижимости, а точнее на складские комплексы. В фонд упакованы объекты складской инфраструктуры с долгосрочными договорами аренды и прогнозируемым денежным потоком. На момент написания статьи в фонде 4 складских комплекса общей площадью более 100 000 кв.м. и оценочной стоимостью 5 млрд рублей. У ЗПИФ преимущественное право выкупа объектов у строительной ПНК Групп: в данный момент на вхождение в фонд претендуют ещё 6 складских объектов. На рынке недостаток объектов и нехватка мощностей для строительства, портфель заказов строительной ПНК Групп растёт и ограничений на инвестиции в ЗПИФ ПНК в ближайшие 2-3 года не предвидится.
Фонд ориентирует инвесторов на полную доходность 12-14% на горизонте 3-5 лет (значения указаны до вычета НДФЛ). По итогам третьего квартала 2021 года (первый квартал после старта торгов на бирже) доход инвесторов составил 42 рубля 81 копейку на пай. Управляющий прогнозирует целевой рентный доход по итогам 4 квартала 2021 года в коридоре 44-47 рублей на пай (соответствует текущей доходности 10.3-11% годовых). Годовой ориентир – 190 рублей на пай. Выплаты владельцам биржевых паёв в течении 25 рабочих дней от отсечки (обычно третья декада первого месяца каждого квартала).
Стоит отметить: полный доход инвесторов складывается из получения финансового потока от ренты и от переоценки активов фонда. Если складская недвижимость в РФ будет дорожать, то при переоценке активов фонда будет расти и СЧА, а с ней и стоимость пая. Также фонд продаёт объекты, фиксируя прибыль, и замещает их новыми, что отражается в общей прибыли инвесторов. Так, в результате сделок с активами фонда и растущего денежного потока, доходность паёв ЗПИФ ПНК Рентал в “добиржевой” год с 1 июля 2020г. до 30 июня 2021г. составила 20.05%, но не стоит ориентироваться на эту доходность в будущем. Не факт, что склады и дальше будут разлетаться как пирожки с ежегодной 10% премией.
Очень важно помнить, что распространённая мантра “недвижимость и рынок растут всегда” – лютая чушь. На Вашем личном горизонте инвестирования может сложиться ситуация падения стоимости недвижимости в целом по рынку, а арендный поток может исхудать. В результате, потенциально доходная инвестиционная идея может обернуться убытком. Паи ЗПИФ-н ПНК Рентал не стоит рассматривать как безрисковую альтернативу ОФЗ или вкладам до 1.4 миллиона рублей с госгарантией. Это просто финансовый инструмент, который на момент написания статьи весьма привлекателен и в силу разных причин интересен неквалифицированным инвесторам в РФ.
СЧА (Стоимость Чистых Активов) фонда публикуется каждый рабочий день по ссылке: https://www.e-disclosure.ru/portal/company.aspx?id=38264&attempt=2
С учётом низкой волатильности стоимости объектов недвижимости, а также прогнозируемого денежного потока, ЗПИФ ПНК Рентал будет особенно интересен частным инвесторам, использующим ИИС типа А с суммами ежегодных инвестиций до 400 тысяч рублей. В этом случае прогнозируемая трёхлетняя доходность попадёт в диапазон 16-18%.
Рынок складской недвижимости в РФ является слабо развитым, присутствует дефицит складских площадей, что в целом является положительным фактором для инвесторов ПНК Рентал. Радикальное положительное изменение ситуации, способное повлиять на баланс спроса и предложения на рынке вряд ли возможно в ближайшие 3-5 лет, что в целом положительно для безопасности ежегодно индексируемого рентного денежного потока. Фактически, единственным, оказывающим давление на привлекательность фонда фактором является рост ключевой ставки ЦБ, вызванный инфляцией. На момент написания статьи КС составляет 7.5% с прогнозом повышения до 8.5% до конца 2021 года. Спред доходности ОФЗ и лучших предложений по банковским вкладам с доходностью ЗПИФ ПНК составляет приблизительно 3%+.
Выводы
ЗПИФ ПНК Рентал выглядит весьма привлекательным инвестиционным инструментом с базовой валютой российский рубль для розничного инвестора пока ключевая ставка ЦБ ниже 10.5%. Высокая на фоне западных REIT доходность, низкая цена пая на фоне предложений схожих фондов от госбанков и отсутствие аналогов в своём ценовом сегменте делают ПНК интересным кандидатом в портфель розничного инвестора с долей до 4%.
