Чтение на 3-5 минут
Finex FXRE – первая доступная розничным инвесторам акция индексного фонда (ETF) на сектор недвижимости. Фонд состоит из бумаг REIT и следует за индексом Solactive GPR United States REIT ex Timber and Mortgage Index NTR. В состав фонда как видно из названия индекса не включены REIT на лесные угодья и REIT на закладные (ипотечные ценные бумаги). Фактически весь фонд собран из бумаг, в которые упакованы строго объекты недвижимости без каких-либо производных инструментов, земель и трубопроводов.
REIT – Real Estate Investment Trust – инвестиционный фонд недвижимости. REIT не облагаются налогом на прибыль корпораций, но имеют жёсткие требования налоговой службы США (IRS) по формированию:
– не менее 100 акционеров
– доли 5 крупнейших акционеров не более 50%
– не менее 75% активов – недвижимость
– не менее 75% выручки – доходы от аренды
– не менее 90% прибыли должно быть распределено дивидендами акционерам
FXRE имеет регистрацию в Ирландии, что даёт плюс экономии на реинвестируемых внутри фонда дивидендах, облагаемых по ставке налога 15% вместо типичных 30% (форма W8-BEN не снижает ставку налога для REIT с 30% до 10% как это возможно с акциями компаний США), которые заплатил бы инвестор из РФ или США при самостоятельном приобретении входящих в состав фонда бумаг. Средневзвешенная годовая доходность входящих в фонд REIT на момент публикации статьи 2.56% и экономия инвесторов за счёт регистрации фонда в Ирландии выражается в 0.384% в год, покрывая существенную долю общей комиссии фонда в размере 0.6% от СЧА в год.
Акции фонда Finex FXRE номинированы в долларах США (на Мосбирже торгуются акции и в долларах, и в рублях, но базовая валюта инвестиций и выручки входящих эмитентов – доллар США). В состав фонда на момент публикации статьи входят бумаги 129 REIT. Крупнейший в составе фонда – башенный монстр AMT с долей 8.67%. Уровень корреляции с рынком акций 0.7. Фонд отлично дополнит российские высокодоходные ЗПИФ-н, но инвестиции в FXRE по причине полного реинвестирования дивидендов – гораздо более скучное для розничного инвестора занятие.
Разумная доля в инвестиционном портфеле портфеле до 5% и не более 30% от общего вложения в бумажную недвижимость как класс активов.
Прогнозы инвестдомов по долларовой доходности REIT в следующее десятилетие колеблются от 3% у Vanguard до 9.5% у Invesco. Среднее значение прогноза в районе 5-5.5%. Ориентироваться лучше на уровень после полного налогообложения с небольшим дисконтом: 4%. Также нужно помнить, что несмотря на стойкость REIT к инфляции и низкой корреляцией с широким рынком, в случае коррекции или обвала, REIT также прекрасно падают в стоимости, так как их капитализация является биржевой и определяется рынком, а не СЧА. В случае широкого падения REIT, будет падать и СЧА, а за ней и котировки FXRE. Но на горизонте более 3 лет REIT исторически чувствуют себя достаточно устойчиво и обеспечивают неплохую фиксированную доходность.
